확정일자 받는 법 — 온라인·주민센터, 보증금 지키는 순서까지

전월세 계약에서 확정일자는 임대차계약서에 공적 기관이 "이 날짜에 이 계약이 존재했다"고 도장을 찍어주는 제도입니다. 수수료 몇백 원짜리 도장 하나가 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 후순위 채권자보다 먼저 돌려받을 권리(우선변제권)를 만들어 줍니다. 받는 방법은 10분이면 끝나는데, 순서를 모르면 효력이 늦어질 수 있어 순서까지 정리합니다.

대항력과 우선변제권 — 3종 세트가 필요합니다

• 대항력 = 실거주(점유) + 전입신고. 집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안 살 권리를 주장할 수 있습니다. 효력은 전입신고 다음 날 0시부터.
• 우선변제권 = 대항력 + 확정일자. 경매·공매 시 확정일자 순위대로 보증금을 배당받습니다.
• 셋 중 하나라도 빠지면 보호가 약해집니다. 그래서 이사 당일에 전입신고와 확정일자를 같이 처리하는 게 정석입니다.

방법 1 — 주민센터 방문 (전입신고와 한 번에)

1. 새 주소지 관할 주민센터(행정복지센터)에 갑니다.
2. 준비물: 임대차계약서 원본 + 신분증. 수수료는 600원.
3. 전입신고를 하면서 계약서를 내밀면 그 자리에서 확정일자 도장을 찍어줍니다.

전입신고하러 가는 김에 같이 처리하는 게 가장 확실하고 빠릅니다. 확정일자 자체는 이사 전이라도 계약서만 있으면 미리 받아둘 수 있습니다 — 우선변제권은 어차피 대항력(전입+거주)이 갖춰지는 시점부터 발생하므로, 미리 받아두면 손해 볼 일이 없습니다.

방법 2 — 인터넷등기소 온라인 신청

1. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr) 접속 → "확정일자" 메뉴
2. 공동인증서 등으로 로그인 후 계약서 스캔본(PDF 등) 업로드
3. 수수료 500원 결제 → 부여 완료 후 확정일자 정보 출력 가능

주민센터 갈 시간이 없다면 온라인으로도 충분합니다. 평일 근무시간 외에도 신청할 수 있습니다.

방법 3 — 전월세신고하면 자동으로 (무료)

보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 계약 후 30일 이내 주택 임대차 신고가 의무입니다. 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)이나 주민센터에서 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다 — 별도 수수료도 없습니다. 신고 대상이라면 이 방법이 가장 경제적입니다.

이사 당일 처리 순서 (정석)

1. 잔금 치르기 전, 등기부등본을 마지막으로 한 번 더 확인 (근저당 추가 여부)
2. 잔금 지급 → 입주(점유 시작)
3. 당일 바로 전입신고 + 확정일자 (정부24 온라인 또는 주민센터)

대항력이 "다음 날 0시"부터 생기는 구조 때문에, 전입신고를 하루 늦추면 그 사이에 잡힌 근저당이 내 보증금보다 앞순위가 될 수 있습니다. 미루지 말고 이사 당일 처리하세요.

자주 묻는 것

• 계약서를 다시 쓰면? 보증금이 오르는 재계약(갱신)이라면 증액분 보호를 위해 새 계약서에 다시 확정일자를 받아야 합니다. 기존 확정일자의 순위는 그대로 유지됩니다.
• 전세권설정등기와 뭐가 다른가요? 전세권설정은 집주인 동의와 수십만 원의 비용이 드는 등기입니다. 실거주하는 일반 세입자는 전입신고 + 확정일자로 충분한 경우가 대부분입니다.
• 확정일자를 안 받으면? 대항력은 있어도 경매 배당에서 순위를 주장할 수 없어, 낙찰대금이 부족하면 보증금을 떼일 수 있습니다.